주담대 한도 2026 — 시가별 6억·4억·2억 규제 총정리·내 한도 계산법

주담대 한도 2026 시가별 규제 총정리·내 한도 계산법 ❘ melodic2.tistory.com

집값 15억 넘으면 주담대 한도가 절반으로 뚝 — 내 집 대출 한도 먼저 확인하세요.

📌 주담대 한도 2026 핵심 요약

• 시가 15억원 이하: 최대 6억원 (수도권·규제지역)
• 시가 15억~25억원: 최대 4억원
• 시가 25억원 초과: 최대 2억원
• 규제지역 LTV: 무주택자 40% / 유주택자 0% (사실상 불가)
• 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주담대 3.0%로 상향

2026년 주담대 한도 규제 — 어떻게 바뀌었나?

2025년 6월 27일 첫 번째 규제(수도권·규제지역 주담대 한도 일괄 6억원)에 이어, 같은 해 10월 15일 두 번째 대책에서 주택 시가에 따라 한도를 차등 적용하는 방식으로 강화됐습니다. 고가 주택일수록 대출 한도가 더 크게 줄어드는 구조입니다.

주택 시가	이전 한도	현행 한도(2026년)
15억원 이하	6억원	6억원 (동일)
15억원 초과 ~ 25억원 이하	6억원	4억원 (△2억원)
25억원 초과	6억원	2억원 (△4억원)

⚠️ 이 한도는 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대에만 적용됩니다. 중도금대출·재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 기존 한도(6억원)가 유지됩니다.

⚠️ 주택 시가는 대출 신청일 기준으로 한국부동산원 시세 또는 KB부동산 일반평균가 등 공신력 있는 기관의 평가 자료를 활용합니다.

규제지역 LTV — 내 상황에 따라 얼마나 빌릴 수 있나?

주담대 한도(최대 6억·4억·2억)는 상한선이고, 실제 대출 가능 금액은 여기에 LTV(담보인정비율)를 적용해 계산합니다. 규제지역에서는 LTV가 크게 낮아집니다.

구분	규제지역 LTV	비규제지역 LTV
무주택자	40%	70%
생애 최초 무주택자	70% (6개월 내 전입 의무)	80%
1주택자 (처분 조건부)	40%	60%
유주택자 (다주택)	0% (사실상 불가)	60%

실제 대출 한도 계산 예시

주택 시가	구분	LTV 적용액	최대 한도	실제 대출 가능액
10억원	무주택자	4억원 (40%)	6억원	4억원
10억원	생애 최초	7억원 (70%)	6억원	6억원
20억원	무주택자	8억원 (40%)	4억원	4억원
20억원	생애 최초	14억원 (70%)	4억원	4억원
30억원	무주택자	12억원 (40%)	2억원	2억원

💡 LTV 적용액과 최대 한도 중 낮은 금액이 실제 대출 가능액입니다. 고가 주택일수록 두 가지 규제가 동시에 적용되어 실제 받을 수 있는 금액이 크게 줄어듭니다.

스트레스 DSR — 실제 대출 한도가 더 줄어드는 이유

주담대 한도·LTV를 통과해도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 한 번 더 적용됩니다. 2026년부터 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향됐습니다.

구분	스트레스 금리	효과
수도권·규제지역 주담대	3.0%	대출 한도 더 줄어듦
그 외 대출	1.5%	기존과 동일

💡 스트레스 금리는 실제 대출 금리에 적용되는 게 아니라, DSR 계산 시 가상의 금리 상승분을 미리 반영하는 방식입니다. 연소득 1억원 차주 기준으로 대출 한도가 최대 14.7% 줄어드는 효과가 있습니다.

💡 DSR은 제1금융권 기준 40% 이내여야 합니다. 기존에 신용대출·자동차 할부 등 다른 부채가 있다면 주담대 한도가 더 낮아집니다.

👉 DSR 계산기 2026 — 소득별 대출한도·스트레스DSR·계산법 완벽 가이드

1주택자 전세대출 — DSR에 포함됩니다

2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 제외됐지만, 이제는 추가 부채로 반영돼 신규 주담대 한도가 더 줄어드는 효과가 있습니다.

연소득	전세대출 금액	DSR 반영 비율
5,000만원	2억원	약 14%p 추가 반영
1억원	2억원	약 7.4%p 추가 반영

⚠️ 기존 전세대출 만기 연장(금액 변동 없음)은 DSR 재심사 없이 가능합니다. 다만 전세대출 만기 연장 시 금액을 증액하면 신규대출로 간주돼 DSR이 적용됩니다.

추가 규제 — 이것도 확인하세요

① 전세·신용대출 차주의 주택 구입 제한

• 전세대출 보유 차주 → 규제지역 내 3억원 초과 아파트 신규 취득 불가
• 1억원 초과 신용대출 보유 차주 → 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 주택 구입 불가

② 다주택자 담보대출 만기연장 금지

2026년 4월 17일부터 다주택자·임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 단, 임차인이 있는 경우는 예외입니다.

③ 6개월 전입 의무

규제지역 내 생애 최초 주담대를 받은 경우 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입해야 합니다. 미이행 시 대출 회수 조치가 이뤄질 수 있습니다.

규제지역 확인 방법

내가 사려는 집이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)인지 확인해야 합니다. 서울 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지)은 2025년 10월 16일부터 규제지역으로 지정됐습니다.

💡 확인 방법: 한국부동산원 청약홈 → 규제지역 조회 / 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 확인 가능합니다.

FAQ — 자주 묻는 질문

Q. 비규제지역 주택은 한도 제한이 없나요?

비규제지역은 시가별 한도 차등 적용이 없고 LTV도 최대 70%까지 적용됩니다. 다만 DSR 40% 규제는 전국 동일하게 적용됩니다.

Q. 집값이 경계선(15억·25억)에 걸쳐 있으면 어떻게 되나요?

대출 신청일 기준 한국부동산원 또는 KB부동산 시세로 판단합니다. 같은 단지라도 평형·층수·향에 따라 시가가 다를 수 있으니 정확한 시세 확인이 중요합니다.

Q. 중도금 대출도 한도 규제를 받나요?

아닙니다. 중도금 대출과 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 기존 한도 6억원이 유지됩니다.

Q. 갈아타기(상급지 이동) 시 기존 집을 팔고 사면 어떻게 되나요?

처분 조건부 1주택자는 무주택자와 동일한 LTV 40%가 적용됩니다. 단, 기존 주택 처분 기한(통상 6개월~2년) 내 매각 의무가 있습니다.

Q. 토지거래허가구역이면 추가 규제가 있나요?

토지거래허가구역 내에서는 주택 매수 후 실거주 의무가 부과됩니다. 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV도 70%에서 40%로 낮아집니다.

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